明股实债？魔方中国3亿美元融资之谜

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由于长期租赁公寓是一个新兴行业，大型机构普遍担心风险，因此在投资初期就设定了相对较高的风险门槛，如资产质押，一些中小金融机构已经出现在市场上。

一旦新兴产业进入规模扩张周期，资本就会被诱惑去寻找高收益的猎物。资本盛宴背后的风险是什么？然而，个人投资者在雾中看花，对它们知之甚少。

4月12日，长期租赁公寓运营商魔方(中国)投资有限公司(简称魔方中国)宣布完成近3亿美元的第三轮融资。这一轮的主要投资者是AVIC信托，而魔方中国的第二轮投资者美国华平集团参与了后续投资。

此次投资魔方中国，AVIC信托投资公司发行了名为“魔方公寓912号集合资金信托计划(魔方中国上市标的)”的信托产品，于3月22日认购。根据AVIC信托官方网站的信息披露，该信托产品首次发行达到人民币5.25亿元。据AVIC信托内部人士透露，这种融资实际上是以“股份+债务”的形式设立的，即甲类信托单位认购lp，乙类存管单位发放贷款。

《21世纪经济报道》记者独家获得了上述信托的产品说明书，发现该信托的总发行规模为15.25亿元，整体规模仍远未达到3亿美元，但不排除AVIC信托将通过其他融资方式弥补3亿美元。

魔方中国融资从侧面反映了进入规模扩张周期的初创企业必须提高融资成本才能获得所需资金。根据信托产品的描述，信托产品的周期为24个月，年化收益为8%。

由于长期租赁公寓是一个新兴行业，大型机构普遍担心风险，因此在投资初期就设定了相对较高的风险门槛，如资产质押，一些中小金融机构已经出现在市场上。据魔方金夫(与魔方中国无关)创始人凌俊介绍，该公司今年的业务增长迅速，为一些长期租赁公寓产品提供融资，规模约为500万至1000万英镑。

一位知情人士告诉《21世纪经济报道》，尽管国内长期租赁公寓市场非常火爆，但魔方中国仍处于起步阶段，其盈利模式仍需经过验证期。

清理股票和真实债务？

在AVIC信托的官方网站上，有魔方中国投资信托产品的介绍。根据A -1启示录912号魔方公寓集合资金信托计划，该产品由AVIC信托发行，规模为5.25亿元，24个月预期收益8%。这些基金的目的是投资将在未来上市的魔方公寓(开曼)，并向其国内实体发放贷款。

根据产品描述，AVIC信托公司认购魔方公寓优先顺序股份，该股份拥有分配给它的优先权。AVIC信托将通过信托认购持有魔方中国18%的股份。然而，由于认购股份的价格和“股份+债务”的比例未知，无法计算信托投资的年化回报率能否达到8%。此外，《21世纪经济报道》记者证实，AVIC信托的人被告知魔方中国有股权质押。根据信托产品股权质押率一般达到30%-50%，魔方中国的大部分股权可能已经质押给AVIC信托，因为华平投资已经持有魔方中国-魔方公寓(开曼)海外上市实体63.69%的股权。然而，华平投资的年化回报率是未知的。

因此，一位金融人士指出，根据这样的投资结构，这种融资模式实际上是一种“真正的债务”。“首先，股权投资不需要资产质押；其次，债务风险较高，因此魔方中国的融资成本将相对较高。”该人士指出，华平投资是魔方中国的代言，这可能是AVIC信托能够成功发行该产品的主要原因。

上述知情人士指出，AVIC信托投资魔方中国，实际上是债务投资，并未排除风险控制，最终转为股权投资，融资金额不足3亿美元，凸显了信托投资的不确定性。因此，魔方中国之所以信托融资，一方面是因为它的委托财产种类繁多，另一方面是因为它的产品种类和可投资范围最广，能够参与股权投资的资金来源最少。

日前接受媒体采访时，AVIC信托的相关人士也表示，他们对长期租赁公寓行业持乐观态度。目前，国内住房统购统租制度加快了专业化住房租赁市场的发展，鼓励了以住房租赁为主业的专业化企业的发展。

信托投资的风向已经改变

第三方机构的统计数据显示，中国的房屋租赁市场约为2.2万亿元，超过了服装市场的规模，相当于餐饮市场。魔方公寓目前覆盖的城市租赁市场约为5300亿元人民币。根据最近发布的中国100个城市住宅租金排名表，北方和南方的租金涨幅分别为8.26%、15.41%和15.91%。

从2012年到2015年，魔方中国开间的复合增长率为102%，营业收入的复合增长率为149%。目前，已开业或在建的出租公寓近1万套，约占整个行业房间总数的二至十分之一，覆盖所有一线城市和部分二线城市。

毕竟，就项目融资方式和规模而言，AVIC信托不如中小金融机构灵活方便。《21世纪经济报道》记者日前独家获悉，华平投资有限公司投资的另一只基金与金夫魔方合作进行了3-6个月的短期融资。据报道，这家公司没有魔方那么大。它已经进入新的第三板，并已实现盈利。它有很好的发展前景，将来可以转移到创业板。然而，由于短期现金流压力，公司需要500万至1000万的资金。

据凌俊介绍，魔方金夫已经制作了30多个类似规模的融资项目，并与70多个公寓品牌合作，这些品牌仍在增加。目前，总的融资规模是几千万，在行业中是不小的。

据上述知情人士透露，AVIC信托愿意融资是因为华平投资。一般来说，如果任何一方愿意投资，那是因为融资担保是以股权或优质资产作抵押的。

根据凌俊的分析，目前长期出租公寓运营行业的特点是长期融资，而债务融资也是两年多。最好使用股权融资，因为债务融资在结构上更难做到，而且没有结构性抵押贷款，这就很难保证资金的安全。

然而，股权融资存在一个技术难题，即如何规避风险。因此，必须有回购条款，这是股票的真正债务。大型工业公司更倾向于股权融资。同样的股权融资小公司一文不值，也拿不到太多钱。“所以我们有机会通过它。资产证券化推出产品融资。”凌俊指出，即使像华平投资这样的外资机构也需要中小金融服务公司来解决项目的短期融资问题。

这些金融机构对长期租赁公寓经营者的偿还能力主要是基于其现有的租金偿还能力。这些公司的另一个显著特点是，资金需要在3-6个月内收回，然后才能偿还。

就信托而言，长期租赁公寓运营项目的风险低于房地产，房地产行业的政策周期非常有限，房地产开发金融的产业链非常长，周期中存在许多不确定的风险。由于公寓市场是现货产品，上述风险不存在。此外，长期租赁公寓的市场容量也非常大。据不完全统计，目前上海有600亿的租赁市场，其中青年公寓的商业模式占不到10%,而空房市的90%可以开发。

一个事实是，由于实体经济的疲软，信托和产业基金可以投资的行业日益萎缩，它们都转向了长期租赁公寓运营市场。一些中小金融公司选择制作规模在几百万至一千万元的大型项目资产包，然后打包出售给房地产基金，实现了大量项目资金的循环。